Calcula impuestos al vender tu vivienda en 2026: lista y ejemplo

Al vender una vivienda pagarás principalmente IRPF por la ganancia patrimonial y, en la mayoría de municipios, la plusvalía municipal. Antes de firmar nada, reúne todas las facturas de compra y reformas y comprueba si puedes aplicar una exención por reinversión o por edad: eso puede cambiar radicalmente el resultado.

En resumen:

  • La ganancia patrimonial del vendedor se calcula restando el valor de adquisición, incluyendo reformas y gastos, del valor de transmisión, menos comisiones y plusvalía municipal.
  • La plusvalía municipal se puede evitar si se acredita que no hubo incremento del valor del suelo, presentando las escrituras y el desglose catastral al ayuntamiento.
  • Si no eres residente, el comprador retiene automáticamente el 3 % del precio de venta como anticipo de impuestos mediante el modelo 211.
  • Las principales exenciones del IRPF por venta de vivienda habitual son la reinversión en otra vivienda en un plazo de dos años y la exención automática para mayores de 65 años.
  • Es fundamental conservar toda la documentación y justificantes de gastos, ya que sin factura o justificante, esos gastos no se consideran para reducir la carga impositiva.

Tabla de contenidos

Gastos habituales antes de la formalización de la venta

Antes de llegar a la notaría hay una fase que casi nadie contabiliza bien, y que sin embargo pesa en la factura final. El contrato de arras, por ejemplo, no genera un impuesto en el momento de la firma, pero la señal entregada forma parte del precio final y debe quedar reflejada en la escritura para que el cálculo de la ganancia patrimonial sea coherente.

Los gastos previos más habituales son:

  • El certificado energético, obligatorio para publicar el anuncio y firmar la venta.
  • La nota simple del Registro de la Propiedad, que acredita cargas y titularidad.
  • Una tasación o valoración, útil para fijar precio y para justificar el valor ante Hacienda si hay discrepancias.
  • Reparaciones o reformas con factura, que si llevan el NIF del vendedor pueden sumarse al valor de adquisición y reducir la ganancia sujeta a IRPF.
  • La cancelación registral de la hipoteca, que suele rondar unos cientos de euros entre gestoría y registro.

Guarda cada justificante: sin factura, ese gasto no cuenta para Hacienda.

Gastos durante la transacción: notaría, registro, comisiones y prorrateos

El día de la firma reparte los costes de forma bastante estandarizada, aunque siempre se puede negociar. Por costumbre, el vendedor asume:

  • Los honorarios de la notaría relacionados con su copia de la escritura.
  • La cancelación económica de la hipoteca (la comisión bancaria, si existe).
  • Los certificados de comunidad y de deudas pendientes.

La comisión de la agencia inmobiliaria, si está debidamente facturada, reduce el valor de transmisión a efectos de IRPF, algo que muchos vendedores desconocen.

Resumen de los impuestos que afectan al vendedor

Tres figuras fiscales entran en juego cuando vendes: el IRPF, que grava la ganancia patrimonial y se gestiona con la Agencia Tributaria estatal; la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento por el incremento del valor del suelo; y el IBI, que como propietario del inmueble durante parte del año también te corresponde en proporción.

No son excluyentes entre sí: puedes deber los tres a la vez, cada uno con normas y plazos propios. Las diferencias aparecen según tu residencia fiscal (residente o no residente en España) y según si la vivienda es nueva o de segunda mano, lo que afecta sobre todo al impuesto que pagó el comprador, no al vendedor.

IRPF: cálculo práctico de la ganancia patrimonial y tramos 2026

La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, y ahí está la clave de todo el cálculo fiscal.

Al valor de adquisición puedes sumarle:

  1. El precio original de compra, más el ITP o el IVA que pagaste entonces.
  2. Los gastos de notaría y registro de la compra original.
  3. Las reformas y mejoras con factura, siempre que aumenten el valor del inmueble (no el mantenimiento ordinario).

Del valor de transmisión puedes restar la comisión inmobiliaria, los gastos de certificados y la plusvalía municipal que hayas pagado.

Consejo profesional: revisa la escritura de compra original antes de vender: si pagaste ITP o IVA hace años y no tienes el justificante, pídelo con tiempo al notario o gestoría, porque sin ese dato pierdes deducción real.

Para 2026, tras la Ley 7/2024, los tramos de la base del ahorro están en rangos progresivos desde el 19 % hasta el 30 %, aplicados según distintos niveles de ganancia patrimonial.

Un ejemplo sencillo: compraste por 150.000 € (con 15.000 € de gastos e ITP incluidos) y vendes por 280.000 €, con 12.000 € en comisión y certificados. La ganancia sería 280.000 − 12.000 − 165.000 = 103.000 €.

Manos calculando la ganancia por venta de casa

Plusvalía municipal: cómo la mide el ayuntamiento y qué hacer si no hubo incremento

El ayuntamiento puede calcular la plusvalía municipal por dos vías distintas: el método objetivo, que aplica coeficientes fijados por ley sobre el valor catastral del suelo, o la comprobación del incremento real, comparando el valor de compra y el de venta. Tú puedes elegir el que te resulte más favorable.

Si vendiste por menos de lo que pagaste, o con un margen muy pequeño, puedes acreditar que no hubo incremento real del suelo y evitar la liquidación por completo. Los pasos habituales son:

  • Reunir las dos escrituras (compra y venta) con los valores desglosados de suelo y construcción.
  • Presentar la autoliquidación o declaración municipal dentro del plazo, normalmente 30 días hábiles desde la firma.
  • Si el ayuntamiento reclama pago pese a la pérdida, presentar recurso con la documentación que acredite la ausencia de incremento.

Consejo profesional: pide en el ayuntamiento el desglose catastral de suelo y construcción antes de firmar la venta; sin ese dato no podrás demostrar si hubo o no incremento real. Si vendes en Valencia, esta guía sobre plusvalía municipal detalla los trámites concretos del ayuntamiento.

Vendedores no residentes: retención del 3% y tributación aplicable

Si no eres residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo a cuenta de tu obligación fiscal mediante el modelo 211. Esa cantidad no es el impuesto final, sino un anticipo: si tu ganancia real tributa por menos, puedes solicitar la devolución del exceso presentando la declaración correspondiente de no residentes.

Exenciones y deducciones clave: reinversión, mayores de 65 y renta vitalicia

Tres vías reducen o eliminan el IRPF por la venta de tu vivienda habitual:

El error más frecuente es no acreditar los plazos de reinversión con la documentación adecuada, lo que hace perder la exención en una comprobación posterior.

Cómo calcular el neto en mano: ejemplo práctico y checklist documental

Cómo calcular el neto en mano: ejemplo práctico y checklist documental — overview diagram

Retomando el ejemplo anterior: vendes por 280.000 €, con 12.000 € en gastos de transacción y una cuota de IRPF estimada de 21.000 €.

Antes de firmar, reúne esta documentación:

  1. Escrituras de compra y venta.
  2. Facturas de reformas y gastos deducibles.
  3. Liquidación o autoliquidación de la plusvalía municipal.
  4. Certificado de cargas y nota simple actualizada.

Puedes contrastar tus cifras con una calculadora de plusvalía e IRPF, aunque para casos con reinversión, no residencia o inmuebles heredados conviene pedir asesoramiento antes de presentar nada. Esta guía de gastos de venta en Valencia amplía el desglose con casos reales.

Lo que aporta la experiencia local de Llave Maestra

Con más de 1.000 propiedades vendidas desde 2001 y una valoración media de 4,7 estrellas en Google, Llave Maestra acompaña al vendedor desde la valoración presencial gratuita hasta la firma en notaría, ayudando a identificar qué gastos son deducibles antes de que sea tarde para documentarlos.

Mi consejo antes de firmar nada

Si algo he aprendido revisando casos de venta es que el orden importa: primero confirma si la vivienda es tu residencia habitual y desde cuándo, porque de eso depende media docena de exenciones. Después, revisa la plusvalía municipal con calma, sin asumir que el ayuntamiento tiene razón por defecto. Y antes de fijar precio, pide una valoración profesional real, no una cifra automática: un precio mal calculado te cuesta más en meses de espera que en impuestos.

— YellowRock

Vende con acompañamiento fiscal real, no con calculadoras genéricas

Llave Maestra es la alternativa a calcular tú solo estos impuestos con hojas de cálculo o herramientas automáticas que no conocen tu caso: te acompañamos desde la valoración presencial gratuita hasta la firma en notaría, ayudándote a identificar qué gastos puedes deducir y qué exenciones aplican antes de que sea tarde para reunir los justificantes.

Llave-maestra

No cobramos nada por adelantado: la comisión se paga solo cuando tú cobras, en notaría. Nuestro equipo, formado por expertos locales asignados por barrio en Valencia, Llíria y el área metropolitana, evita el error más caro de esta operación: fijar un precio equivocado que alargue la venta de 2-5 meses a 8-14 meses. Si estás pensando en vender, solicita tu valoración presencial gratuita y empieza con cifras reales, no con estimaciones automáticas.

Enlaces oficiales y herramientas prácticas

Para verificar cifras propias, consulta las guías oficiales de la Agencia Tributaria sobre transmisión de vivienda, la Sede del Catastro para comprobar valores catastrales de suelo y construcción, y calculadoras fiables para estimar tanto el IRPF como la plusvalía antes de presentar cualquier declaración.

Fuentes

Preguntas frecuentes

¿Cómo evitar pagar plusvalía por venta de vivienda?

Si puedes acreditar que no hubo incremento real del valor del suelo entre la compra y la venta, puedes evitar la liquidación de la plusvalía municipal presentando las dos escrituras con el desglose catastral.

¿Cuándo puedo vender mi casa sin pagar impuestos?

Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, quedas exento de IRPF automáticamente, algo que explica ampliamente el artículo sobre la nuda propiedad, la nueva tendencia entre los jubilados españoles. También quedas exento si reinviertes el importe total en otra vivienda habitual dentro de dos años.

¿Quién está exento de pagar IRPF por venta de vivienda?

Las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual están exentas sin condiciones adicionales, y quienes reinvierten en otra vivienda habitual dentro de plazo también quedan exentos, total o parcialmente.

¿Qué pasa si no declaro los impuestos de la venta?

Hacienda puede sancionar con recargos e intereses de demora si detecta la falta de declaración, y el ayuntamiento puede reclamar la plusvalía con recargo si se presenta fuera de plazo, por lo que conviene declarar dentro de los plazos establecidos tras la firma.

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