Comprar o vender sin intermediarios expone sobre todo a vicios ocultos, cargas registrales o hipotecas vigentes, arras mal pactadas, impuestos y gastos mal repartidos y posibles ocupantes en la vivienda. Estos riesgos pueden reducirse con una nota simple, asesoramiento notarial y documentos escritos y claros antes de entregar dinero.
En resumen:
- Solicita la nota simple antes de entregar arras, verifica titularidad, superficie y cargas, y pide otra pocos días antes de firmar.
- El contrato debe identificar las arras como confirmatorias o penitenciales y fijar fecha, financiación y penalizaciones; revisa con un profesional los importes elevados.
- En València, el vendedor debe presentar la autoliquidación de la plusvalía municipal dentro de los 30 días hábiles posteriores a la escritura.
- Si existe una hipoteca, exige un certificado bancario de deuda y acuerda su cancelación registral antes o durante la compraventa; no pagues sin resolverla.
- Antes de firmar, confirma que la vivienda está vacía o revisa el contrato de alquiler, porque un arrendatario vigente conserva derechos tras la venta.
Tabla de contenidos
- Los riesgos más frecuentes de comprar o vender sin intermediarios
- Cómo comprobar cargas, titularidad y la nota simple
- Contrato de arras: tipos, efectos y cómo pactarlo con seguridad
- Gastos e impuestos: quién paga qué y en qué plazos
- Vicios ocultos: qué revisar y cómo reclamar
- Hipoteca vigente: subrogación, cancelación y qué exigir
- Visitas, ocupación y riesgo de okupación
- Checklist práctico para comprador y vendedor en la Comunitat Valenciana
- Nuestra mirada desde Valencia: documentar todo y no firmar sin entender
- Cómo te ayudamos en Llave Maestra a vender con seguridad
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Los riesgos más frecuentes de comprar o vender sin intermediarios
Antes de profundizar, conviene tener el mapa completo para saber qué priorizar:
- Vicios ocultos: defectos que no se ven en la visita, como humedades en una tubería empotrada o una instalación eléctrica fuera de norma.
- Cargas e hipotecas: una deuda inscrita sobre la vivienda puede acompañarla aunque cambie de dueño.
- Arras: si el comprador desiste, pierde la señal; si desiste el vendedor, suele tener que devolverla duplicada.
- Impuestos y plusvalía: olvidar un plazo o un tributo convierte un buen precio en un mal negocio.
- Inquilinos u ocupantes: comprar una casa con un arrendatario con contrato o con alguien sin título complica la entrega de llaves.
- Valoración errónea: un precio mal fijado puede alargar la venta y desgastar la negociación.
- Documentos faltantes: sin certificado energético, recibos al corriente o escrituras claras, la operación se paraliza.
Un ejemplo: un comprador entrega una señal sin comprobar el Registro y, al consultar después la nota simple, descubre un embargo. Recuperar ese dinero puede requerir una reclamación.
Cómo comprobar cargas, titularidad y la nota simple
La nota simple es un extracto informativo del Registro de la Propiedad que indica quién es el titular, si hay hipotecas, embargos, anotaciones preventivas o limitaciones como la calificación de vivienda protegida. Importa porque la inscripción en el Registro protege al comprador frente a cargas ocultas, y sin ella quedas expuesto a deudas previas o dobles ventas.
Estos son los pasos que seguimos nosotros:
- Solicita la nota simple de la finca en el Registro de la Propiedad que le corresponda.
- Comprueba que el titular coincide con quien dice vender y que, si hay varios, firman todos.
- Contrasta la referencia catastral y la superficie con la del Catastro. Si no coinciden, esto es lo que conviene hacer antes de vender.
- Si aparecen cargas, exige su cancelación antes de firmar o en el mismo acto, con el dinero de la venta destinado a ello. En nuestra guía sobre cargas registrales explicamos qué documentos pedir.
- Pide una nota actualizada pocos días antes de la firma, porque una anotación nueva puede aparecer en ese intervalo.
Contrato de arras: tipos, efectos y cómo pactarlo con seguridad
El contrato de arras es frecuente aunque no obligatorio, y vincula a las partes desde su firma. Las arras confirmatorias son un anticipo del precio y no permiten desistir sin consecuencias; las penitenciales permiten desistir pagando su precio: el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve duplicada. Por eso es vital que el documento diga cuál es cuál.
Conviene concretar por escrito:
- La fecha límite para firmar la escritura y el reparto de gastos hasta entonces.
- Las condiciones de pago y qué ocurre si la financiación del comprador no llega.
- La penalización por incumplimiento, para evitar discusiones posteriores.
- La conservación de las acciones por vicios ocultos tras la firma de las arras.
Consejo profesional: si las arras son de importe elevado, haz revisar el borrador por un notario o un abogado antes de firmar; el coste de esa consulta es pequeño comparado con perder la señal.
Gastos e impuestos: quién paga qué y en qué plazos
El reparto de gastos notariales y registrales se pacta entre las partes. A falta de pacto, la práctica sitúa al vendedor con los derechos notariales de otorgamiento y al comprador con la primera copia y los gastos registrales. Aun así, es mejor dejarlo escrito y pedir facturas desglosadas; en nuestro artículo sobre quién paga la notaría lo detallamos.
- Plusvalía municipal: la suele pagar el vendedor, salvo supuestos especiales de no residentes.
- Vivienda usada: tributa por el impuesto de transmisiones patrimoniales, con tipos fijados por la normativa autonómica, que puedes consultar en la Agencia Tributaria Valenciana.
- Vivienda nueva: tributa por IVA y actos jurídicos documentados.
- IRPF del vendedor: la ganancia puede tributar, como explicamos en nuestra guía de IRPF por la venta de vivienda.
La autoliquidación de la plusvalía en València debe presentarse en 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura. El Ayuntamiento ha publicado además medidas fiscales y bonificaciones, así que comprueba la ordenanza vigente en la fecha de la transmisión. Si necesitas calcularla, tenemos una guía de plusvalía municipal en Valencia.
Vicios ocultos: qué revisar y cómo reclamar
Un vicio oculto es un defecto grave que el comprador no pudo ver en una inspección razonable y que hace la vivienda menos apta para su uso. Aunque el Consejo General del Notariado señala que la escritura pública no exime al vendedor de responsabilidad, sí facilita la reclamación al dejar constancia documental de la operación.
Si descubres un defecto después de comprar, estas son las vías habituales:
- Peritaje: un informe técnico que acredite el defecto y su origen es la prueba más sólida.
- Reducción del precio: reclamar la parte proporcional al coste de la reparación.
- Resolución del contrato: en defectos que impiden el uso normal de la vivienda.
- Indemnización: cuando el vendedor conocía el problema y lo ocultó.
- Garantía de promotor o constructor: en defectos estructurales de obra reciente puede exigirse a ellos dentro de sus plazos legales.
Guarda fotos, mensajes y facturas desde el primer día: la prueba pesa más que cualquier alegación.
Hipoteca vigente: subrogación, cancelación y qué exigir
Si la vivienda tiene un préstamo inscrito, la garantía sigue sobre el inmueble aunque cambie el propietario, y por eso no debes pagar el precio sin saber cómo se extinguirá esa deuda. Hay tres caminos: que el vendedor cancele con el dinero de la venta, que el comprador se subrogue en el préstamo o que se pacte cancelar en el mismo acto de la firma.
Pasos que recomendamos:
- Pide al vendedor un certificado de deuda actualizado de su banco.
- Decide con el vendedor la fórmula: cancelación en el acto, previa o subrogación.
- Exige que la cancelación se registre antes o a la vez que la compraventa.
- Pide al notario que revise la documentación del préstamo y, si te subrogas, la ficha europea de información normalizada (FEIN).
- Verifica tras la firma que el Registro refleja la cancelación y no queda anotación pendiente.
Visitas, ocupación y riesgo de okupación
Gestionar bien las visitas evita problemas posteriores, sobre todo si eres el vendedor:
- Identifica a cada visitante y acompáñalo siempre; no entregues llaves.
- Distingue entre un ocupante sin título y un arrendatario con contrato vigente, porque el segundo tiene derechos y la venta debe contemplarlos.
- Pide al vendedor el contrato de alquiler y los últimos recibos si hay inquilino, y comprueba qué pasará con él tras la compra.
- Visita la vivienda antes de la firma para confirmar que está libre y vacía.
Consejo profesional: si detectas una ocupación sin título, no entres por la fuerza: acude a las vías judiciales y a la policía, y condiciona la firma a la entrega efectiva de la vivienda.
Checklist práctico para comprador y vendedor en la Comunitat Valenciana
Lo que recomendamos hacer, por este orden, antes de firmar:
- Pedir la nota simple y comprobar la titularidad y las cargas.
- Revisar la referencia catastral y si la vivienda es protegida (VPO).
- Exigir el certificado energético y los justificantes de pago del IBI y de la comunidad.
- Verificar la identidad y los poderes de quien vende.
- Redactar unas arras claras, con plazos y penalizaciones.
- Acudir a la notaría con la documentación de cualquier préstamo y pedir la presentación telemática de la escritura el mismo día de la firma, algo que el notario puede hacer, según el Consejo General del Notariado.
Conserva correos, recibos y justificantes, y fija por escrito los plazos de cada paso.
| Qué comprobar | Cuándo | Quién lo impulsa |
|---|---|---|
| Nota simple y cargas | Antes de las arras | Comprador |
| Arras con plazos y penalización | Al reservar | Ambas partes |
| Cancelación de hipoteca | Antes o durante la firma | Vendedor |
| Escritura y presentación telemática | Día de la firma | Notario |
| Plusvalía municipal | Tras la escritura | Vendedor |
Nuestra mirada desde Valencia: documentar todo y no firmar sin entender
En nuestra experiencia, firmar con prisa puede dar lugar a problemas. Una valoración presencial del inmueble, la comprobación registral y la consulta al notario ahorran retrasos y sorpresas. Documenta cada acuerdo, pregunta por las cláusulas que no entiendas y consulta los canales municipales y notariales de tu zona antes de comprometerte.
— YellowRock
Cómo te ayudamos en Llave Maestra a vender con seguridad
Si vas a vender, no tienes por qué enfrentarte solo a estos riesgos. Nuestra valoración presencial gratuita fija un precio basado en operaciones reales de tu zona, evitando el error que alarga la venta durante meses, y te acompañamos hasta la firma en notaría. Solo cobramos cuando tú cobras. Puedes conocer cómo vender tu propiedad con nosotros y pedir tu valoración hoy mismo.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de notaría en la Comunidad Valenciana?
Se pacta libremente entre comprador y vendedor. A falta de pacto, la práctica sitúa al vendedor con los derechos de otorgamiento de la escritura matriz y al comprador con la primera copia y los gastos registrales.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa en la Comunidad Valenciana?
El vendedor debe pagar la plusvalía municipal, salvo supuestos especiales, y declarar la ganancia en el IRPF. El comprador de una vivienda usada paga el impuesto autonómico de transmisiones patrimoniales, mientras que la vivienda nueva tributa por IVA y actos jurídicos documentados.
¿En cuánto tiempo hay que pagar la plusvalía municipal en València?
La autoliquidación debe presentarse en 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura pública. Conviene comprobar en la sede electrónica municipal si ha cambiado algún requisito.
¿Qué diferencia hay entre arras confirmatorias y penitenciales?
Las confirmatorias son un anticipo del precio y obligan a cumplir el contrato. Las penitenciales permiten desistir: quien incumple pierde la señal si es el comprador o la devuelve duplicada si es el vendedor.
Fuentes
- Sede Electrónica
- COMPRAR UNA VIVIENDA
- Noticias Destacadas | Ayuntamiento de Valencia – València
- Punto de Acceso General | Compraventa de bienes inmuebles. Notarías y Registros de la propiedad