Lo primero que debe solicitar es la certificación catastral descriptiva y gráfica (CDyG) desde la Sede Electrónica del Catastro. A la vez, compruebe que el certificado de eficiencia energética esté registrado en IVACE, porque es obligatorio para vender o alquilar. Un plano profesional solo es necesario cuando la distribución real de la vivienda no coincide con lo registrado, o cuando quiere mejorar el anuncio y facilitar la tasación.
En resumen:
- La certificación catastral descriptiva y gráfica se obtiene gratis desde la Sede Electrónica del Catastro y confirma superficie y linderos oficiales.
- El certificado de eficiencia energética debe estar registrado en IVACE para vender o alquilar en Valencia, ya que es obligatorio y facilita la compra.
- Cuando la distribución interior ha sido reformada o no coincide con el catastral, es recomendable encargar un plano profesional con medidas acotadas y superficies útiles.
- La discrepancia en la gráfica del Catastro requiere un procedimiento de subsanación ante la Gerencia del Catastro, que puede alargar el proceso de venta.
- La valoración presencial gratuita en Valencia ayuda a detectar sobrevaloraciones y agiliza la venta, y solo cobra comisión si la operación se firma en notaría.
Tabla de contenidos
- Qué incluye la certificación catastral y cuáles son sus límites
- El certificado de eficiencia energética y su registro en IVACE
- Cómo descargar la certificación catastral paso a paso
- Si el Catastro no genera gráfica: cómo subsanar la discrepancia
- Cuándo encargar un plano de planta profesional y quién lo hace
- Checklist de documentos para entregar al notario o al gestor
- Cómo aprovechar el plano para tasar, anunciar y cerrar la operación
- Tipos de planos de vivienda que puede encontrarse en el proceso
- Por qué merece la pena saber leer un plano antes de vender
- Normativas que afectan a los planos y certificados de una vivienda
- A quién acudir para elaborar o revisar un plano de vivienda
- Cómo saber si un plano de vivienda es fiable y está bien hecho
- Lo que aprendemos valorando pisos puerta a puerta en Valencia
- Valoración presencial gratuita y acompañamiento hasta la notaría
- Enlaces oficiales para descargar y verificar sus documentos
- Fuentes
- Preguntas frecuentes
Qué incluye la certificación catastral y cuáles son sus límites
La certificación catastral descriptiva y gráfica reúne el croquis de la parcela, las coordenadas georreferenciadas, el listado de colindantes, la referencia catastral y los datos descriptivos del inmueble. Se descarga de forma gratuita e inmediata desde la Sede Electrónica del Catastro, identificándose con DNIe, certificado digital o Cl@ve PIN.
El problema aparece cuando esa gráfica no refleja la distribución interior real de la vivienda ni ofrece superficies útiles acotadas por estancia, algo que sí necesita un comprador o un tasador para hacerse una idea exacta del espacio. Por eso conviene tener claro qué aporta y qué no:
- Confirma la referencia catastral, la superficie construida y los linderos oficiales.
- No detalla tabiques interiores, alturas ni superficies útiles por habitación.
- El notario compara la descripción de la finca con esta certificación antes de autorizar la escritura, y si detecta diferencias puede exigir la subsanación antes de firmar.
El certificado de eficiencia energética y su registro en IVACE
Vender o alquilar una vivienda en la Comunitat Valenciana exige presentar el certificado de eficiencia energética (CEE) registrado en el organismo autonómico correspondiente, que en este territorio es el IVACE. La obligación nace del Real Decreto 390/2021 y afecta a prácticamente cualquier transmisión o arrendamiento de vivienda.
El certificado lo firma un técnico competente, que después lo registra ante IVACE. Ese registro es lo que el notario pide como comprobante el día de la firma, no basta con tener el documento sin inscribir. Más allá del trámite, un CEE bien registrado y con buena etiqueta suele facilitar el interés de compradores e inquilinos, que cada vez se fijan más en el consumo energético antes de decidir.
Cómo descargar la certificación catastral paso a paso
Descargar el CDyG es un trámite que puede resolver en minutos desde casa, siempre que tenga alguna vía de identificación electrónica a mano.
- Entre en la Sede Electrónica del Catastro y acceda a la sección de certificados desde «Mi Catastro».
- Identifíquese con DNIe, certificado digital o Cl@ve PIN, según lo que tenga disponible.
- Busque el inmueble por referencia catastral si la conoce, ya que reduce errores frente a buscar por calle y número en edificios con varias viviendas.
- Si no tiene la referencia, use la búsqueda por dirección o por polígono y parcela desde el portal principal.
- Descargue el documento en PDF para trámites administrativos, o en formatos FXCC o KML si necesita los datos gráficos para un técnico o un topógrafo.
El PDF sirve para el notario y para el expediente de venta. Los formatos FXCC y KML son útiles cuando alguien va a trabajar la cartografía, por ejemplo para preparar un plano técnico a partir de la geometría oficial de la parcela.
Si el Catastro no genera gráfica: cómo subsanar la discrepancia
A veces la Sede Electrónica no ofrece gráfica descargable, algo habitual en fincas con reformas antiguas no declaradas, divisiones horizontales mal actualizadas o parcelas con errores históricos de digitalización. En esos casos hay que iniciar un procedimiento de subsanación de discrepancias ante la Gerencia del Catastro antes de seguir adelante con la venta.
La Gerencia suele pedir el título de propiedad, un plano alternativo que describa la situación real y, en algunos casos, un informe técnico que justifique la diferencia. Mientras la subsanación no se resuelve, el notario puede detener la firma o pedir que se documente expresamente la discrepancia en la escritura. Conviene empezar este trámite en cuanto detecte el problema, porque puede alargar semanas el calendario previsto para la operación. Puede ampliar este punto en nuestra guía sobre qué hacer cuando el catastro y el registro no coinciden.
Cuándo encargar un plano de planta profesional y quién lo hace
El croquis catastral no es un plano técnico ni un plano comercial. Cuando ha reformado la vivienda, ha unido o dividido estancias, o simplemente quiere un anuncio más atractivo y una tasación más precisa, necesita un levantamiento hecho por un profesional.
Un aparejador, arquitecto técnico o topógrafo puede realizar ese levantamiento con medidas acotadas, superficies útiles por estancia y orientación de la vivienda, datos que ni la certificación catastral ni el croquis a mano ofrecen con precisión. Este plano resulta especialmente útil para portales inmobiliarios y para que el comprador visualice la distribución antes de visitar el piso.
Consejo profesional: pida siempre dos versiones del levantamiento, una en PDF para el anuncio y otra en formato técnico (DXF o similar) por si un tasador o un banco la necesita más adelante.
Checklist de documentos para entregar al notario o al gestor
Antes de sentarse con el notario o con quien gestione la operación, conviene tener reunida toda la documentación en un único paquete digital ordenado.
- Referencia catastral de la vivienda y certificación catastral descriptiva y gráfica en PDF.
- Copia de la escritura de propiedad o nota simple registral actualizada.
- Justificantes del pago del IBI y de los últimos recibos de la comunidad de propietarios.
- Certificado de eficiencia energética registrado en IVACE.
- Plano acotado, si existe o si el notario lo pide para aclarar alguna discrepancia con el catastro.
Organice los archivos en una sola carpeta digital, con nombres claros por documento, para que tanto el notario como el comprador puedan revisarlos sin retrasos. Tiene más detalle sobre esta lista en nuestra checklist de documentos para vender piso.
Cómo aprovechar el plano para tasar, anunciar y cerrar la operación
Un plano bien hecho sirve para varias cosas a la vez: ayuda a comparar con inmuebles similares de la zona, mejora la ficha en los portales inmobiliarios y facilita el trabajo a quien tasa la vivienda. Los tasadores suelen aceptar PDF para revisión visual y formatos técnicos como KML o FXCC cuando necesitan trabajar con la geometría exacta de la parcela, según recoge la propia documentación de intercambio del Catastro.
En cuanto a plazos, la descarga del CDyG es inmediata si dispone de identificación electrónica. El registro del CEE depende del ritmo del técnico que lo tramite, normalmente unos días. Un levantamiento profesional puede llevar un periodo variable dependiendo de la carga de trabajo del técnico y el tamaño de la vivienda. Cuanto antes reúna estos documentos, antes podrá publicar el anuncio con información completa, algo que suele acortar el tiempo hasta encontrar comprador o inquilino.
Tipos de planos de vivienda que puede encontrarse en el proceso
Aunque para vender o alquilar lo que necesita sobre todo es el plano de planta y la documentación catastral, es útil entender los distintos tipos de planos que existen alrededor de una vivienda, porque a veces aparecen en el expediente del edificio o se los pide un técnico.
El plano arquitectónico describe la distribución general de espacios, muros y accesos, y es el que más se parece a lo que ve un comprador en un anuncio. El plano estructural detalla los elementos portantes del edificio, como pilares y vigas, y suele guardarlo el administrador de la comunidad o constar en el proyecto original de construcción. El plano eléctrico recoge el recorrido de la instalación y los puntos de luz, mientras que el plano sanitario o de fontanería muestra las conducciones de agua y desagüe.
Para una venta o un alquiler normales, el propietario no necesita aportar estos planos técnicos salvo que exista una reforma reciente que afecte a instalaciones o estructura, o que el comprador lo solicite expresamente durante la due diligence de la operación. Lo habitual es que el documento relevante sea el plano de planta comercial, complementado con la certificación catastral y el certificado energético.
Por qué merece la pena saber leer un plano antes de vender
Entender un plano de vivienda, aunque sea a nivel básico, ayuda tanto al propietario como al comprador a evitar sorpresas. Un plano de planta bien acotado muestra la superficie útil de cada estancia, la orientación de la vivienda y la relación entre espacios, información que condiciona directamente el precio que un comprador está dispuesto a pagar.
Para el propietario, revisar el plano antes de publicar el anuncio permite detectar errores de superficie, estancias mal etiquetadas o distribuciones que ya no corresponden a la realidad tras una reforma. Para el comprador, el plano es a menudo el primer filtro antes de pedir una visita: una vivienda con planta clara y superficies bien definidas genera más confianza que un anuncio con solo fotografías.
Leer un plano no exige formación técnica. Basta con fijarse en la escala, comprobar que las medidas de cada estancia sumen una superficie coherente con la que figura en el catastro y prestar atención a la orientación, un dato que muchos compradores valoran tanto como la distribución interior.
Normativas que afectan a los planos y certificados de una vivienda
En la Comunitat Valenciana, la elaboración y el uso de planos de vivienda para venta o alquiler están condicionados por varias normativas que conviene tener presentes. El Real Decreto 390/2021 regula la certificación de eficiencia energética y obliga a su registro autonómico antes de formalizar cualquier transmisión o arrendamiento, como recuerda la guía sobre el registro del CEE en Valencia.
A nivel catastral, la coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad determina si el notario puede autorizar la escritura sin más trámite o si exige antes una subsanación de discrepancias, tal y como describe el asistente Catastro-Registro. Esta coordinación cobra especial relevancia en viviendas antiguas del área metropolitana de Valencia, donde no siempre se actualizó la gráfica catastral tras reformas o divisiones de finca.
Además, el propio Catastro publica guías de búsqueda y descarga que facilitan cumplir con estos requisitos sin depender de intermediarios, algo que conviene revisar antes de encargar cualquier trabajo técnico adicional.
A quién acudir para elaborar o revisar un plano de vivienda
Cuando necesita un plano de planta acotado, los profesionales habituales son el aparejador o arquitecto técnico, que puede levantar la planta completa con medidas y superficies útiles, y el topógrafo, más orientado a mediciones de parcela y linderos cuando hay dudas sobre los límites físicos de la propiedad.
Para revisar la coherencia entre el catastro y la realidad de la vivienda, también puede apoyarse en el propio notario, que durante la comprobación previa a la firma detecta discrepancias relevantes entre el título y la certificación catastral. Si aparece alguna diferencia, el siguiente paso lógico es encargar el levantamiento antes de seguir con los trámites, en lugar de esperar a que surja el problema en la notaría.
En cualquier caso, conviene pedir presupuesto y plazos por escrito antes de encargar el trabajo, y aclarar qué formatos entregará el profesional, porque no todos los técnicos generan por defecto una versión lista para anuncios inmobiliarios además de la versión técnica.
Cómo saber si un plano de vivienda es fiable y está bien hecho
No todos los planos que circulan en el mercado tienen el mismo nivel de precisión, y detectar uno mal hecho antes de publicarlo le ahorra disgustos con compradores o inquilinos. Un plano fiable debe indicar la escala utilizada, las medidas acotadas de cada estancia y una superficie total coherente con la que figura en la certificación catastral.
Conviene desconfiar de planos sin escala visible, sin orientación marcada o con superficies que no cuadran al sumarlas frente al dato catastral oficial. También es buena señal que el profesional entregue el plano en varios formatos, por ejemplo una versión en PDF para publicar y otra en formato técnico para tasadores o entidades bancarias, algo habitual cuando el trabajo está bien planteado desde el principio.
Si tiene dudas sobre un plano ya elaborado, compararlo con la gráfica descargada de la Sede Electrónica del Catastro es un primer filtro rápido y gratuito antes de pedir una segunda opinión profesional.
Lo que aprendemos valorando pisos puerta a puerta en Valencia
La documentación en regla no garantiza el precio correcto. Un plano perfecto y un CEE impecable no sirven de mucho si la vivienda sale al mercado sobrevalorada, algo que ocurre a menudo con las calculadoras automáticas que no pisan el barrio. La valoración presencial, basada en operaciones reales de la zona, suele detectar antes las discrepancias catastrales y agilizar la coordinación con técnicos y notaría. Antes de pedir cualquier valoración, pregunte al agente qué operaciones recientes conoce en su calle y cómo gestionaría una posible subsanación catastral.
— YellowRock
Valoración presencial gratuita y acompañamiento hasta la notaría
Reunir toda esta documentación lleva tiempo, y muchos propietarios prefieren que alguien con conocimiento del barrio revise el expediente completo antes de publicar el anuncio. Se ofrece una valoración presencial gratuita basada en operaciones reales de la zona, no en calculadoras automáticas que tienden a sobrevalorar.
- La valoración presencial es gratuita y no exige ningún coste inicial.
- Solo se cobra una comisión cuando la operación se firma en notaría.
- Se dispone de expertos locales por barrio en varias zonas de Valencia y su área metropolitana.
Si quiere revisar su documentación, incluida la certificación catastral y el plano de su vivienda, puede solicitar la valoración presencial gratuita o consultar cómo funciona nuestro servicio para vender su propiedad con acompañamiento hasta la firma.
Enlaces oficiales para descargar y verificar sus documentos
Para descargar la CDyG, use la Sede Electrónica del Catastro. Para registrar el certificado energético, consulte el registro autonómico de certificados en IVACE. Amplíe también nuestra guía sobre el certificado energético en Valencia.
Fuentes
- Sede Electrónica del Catastro — certificados
- Portal del Catastro — Sede Electrónica
- El gran paso: comprar una vivienda — Consejo General del Notariado
Preguntas frecuentes
¿Qué documento debo pedir primero para vender mi vivienda?
Debe solicitar la certificación catastral descriptiva y gráfica desde la Sede Electrónica del Catastro, ya que es gratuita e inmediata con identificación electrónica. A la vez, compruebe que el certificado de eficiencia energética esté registrado en IVACE, porque ambos son requisitos previos habituales antes de la firma.
¿Quién puede emitir el certificado de eficiencia energética?
Lo emite un técnico competente, que después lo registra ante el organismo autonómico correspondiente, IVACE en el caso de la Comunitat Valenciana. Sin ese registro, el notario no dispone del comprobante que exige para formalizar la venta o el alquiler, según explica la guía sobre el registro del CEE en Valencia.
¿Cuándo necesito encargar un plano profesional en lugar de usar el catastral?
Necesita un levantamiento profesional cuando ha reformado la vivienda, ha modificado la distribución interior o quiere un plano acotado con superficies útiles para mejorar el anuncio y la tasación. El croquis catastral no incluye tabiques interiores ni medidas por estancia, así que no sustituye a un plano técnico en estos casos.
¿Qué pasa si el Catastro no coincide con la realidad de mi vivienda?
Si el Catastro no tiene gráfica o los datos no cuadran con la escritura, debe iniciar un procedimiento de subsanación de discrepancias ante la Gerencia del Catastro. Mientras no se resuelva, el notario puede pedir documentar la diferencia en la escritura o retrasar la firma.
¿Cómo puedo pedir una valoración gratuita en Valencia?
Puede solicitar la valoración presencial gratuita de Llave Maestra a través de nuestra página principal, donde un agente local revisa la documentación y la vivienda sin coste inicial. La comisión solo se cobra si la operación llega a firmarse en notaría.