Por defecto, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador paga la primera copia y las siguientes, según marca el Código Civil. En la Comunitat Valenciana, sin embargo, es habitual que ambas partes repartan el gasto notarial al 50%, aunque este pacto no es obligatorio y siempre puede negociarse antes de firmar las arras. Si hay hipoteca, el banco asume la escritura del préstamo desde 2019.
En resumen:
- La ley establece que el vendedor paga la escritura matriz y el comprador, las copias, salvo pacto en contrario; en la Comunitat Valenciana, la costumbre es repartir al 50% los gastos notariales.
- El coste notarial de una compraventa en Valencia varía entre 600 y 900 euros para viviendas de 200.000 euros, influido por el valor del inmueble, la existencia de hipoteca y las copias solicitadas.
- Es recomendable pactar por escrito en las arras quién asume cada gasto, especialmente en obra nueva, para evitar disputas de última hora.
- El comprador puede escoger el notario preferido, aunque en la práctica el banco suele proponer uno, y se recomienda revisar todos los documentos antes de la firma.
- La firma de una inmobiliaria especializada ayuda a definir el reparto de gastos desde el principio y evita retrasos o confusiones en la notaría.
Tabla de contenidos
- Qué dice la ley sobre quién paga notaría
- La costumbre valenciana: el reparto al 50%
- Quién paga cada concepto en la compraventa
- Cuánto cuesta la notaría en Valencia: cifras reales
- Cómo negociar el reparto sin llevarte sorpresas
- Elegir notario y no llevarte sorpresas el día de la firma
- La perspectiva de Llave-maestra sobre el reparto de gastos
- Vende tu vivienda en Valencia sin sorpresas en notaría
- Fuentes
- Preguntas frecuentes
Qué dice la ley sobre quién paga notaría
La respuesta legal parte del artículo 1455 del Código Civil: salvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento de la escritura corren a cargo del vendedor, mientras que la primera copia y las copias posteriores las paga el comprador. Es una regla dispositiva, no imperativa. Eso significa que cualquiera de las partes puede negociar un reparto distinto y dejarlo por escrito en el contrato de arras, y ese pacto prevalece sobre la norma general.
Lo que sí es innegociable es el precio de la propia notaría. Los aranceles están fijados por el Real Decreto 1426/1989, que establece una tarifa idéntica en toda España según el valor del inmueble, el número de páginas de la escritura y su complejidad. Ningún notario puede cobrar por debajo ni por encima de ese baremo.
La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) cambió las reglas cuando hay hipoteca de por medio:
- El banco paga la escritura del préstamo hipotecario.
- El banco también paga el acta notarial de transparencia, obligatoria antes de firmar.
- El comprador sigue pagando la escritura de compraventa y sus copias, salvo que se pacte otra cosa.
La costumbre valenciana: el reparto al 50%
En la práctica notarial de la Comunitat Valenciana se ha extendido una costumbre que va más allá de lo que dice la ley: repartir el gasto total de notaría al 50% entre comprador y vendedor. Esta práctica aparece documentada en operaciones de municipios como Sagunto, según recoge Notaría Monedero, y funciona como un atajo que evita discusiones largas entre las partes.
No es una obligación legal, es un uso de mercado. Y como todo uso de mercado, varía según la zona, el tipo de operación y quién tenga más margen de negociación en ese momento:
- En operaciones entre particulares, el 50/50 suele aceptarse sin fricción.
- En obra nueva, la promotora impone con frecuencia condiciones distintas, a veces trasladando más peso al comprador.
- En zonas con alta demanda, el vendedor tiene más poder para negociar un reparto que le beneficie.
Consejo profesional: pide siempre que el reparto acordado quede escrito en las arras, aunque sea la costumbre del 50%. Un acuerdo verbal no protege a nadie si alguna de las partes cambia de opinión días antes de la firma.
Quién paga cada concepto en la compraventa
El gasto de notaría es solo una partida entre varias. Repartirlas bien exige distinguir qué paga cada parte y qué no admite negociación:
- Escritura matriz de compraventa: la paga el vendedor, salvo pacto distinto.
- Primera copia y copias posteriores: las paga el comprador.
- Escritura del préstamo hipotecario y acta de transparencia: las paga el banco, por la LCCI.
- Registro de la Propiedad: normalmente lo paga el comprador, al inscribir la vivienda a su nombre.
- Gestoría: suele pagarla quien la contrata, aunque en operaciones con hipoteca el banco a menudo la impone y la carga al comprador.
- ITP (vivienda de segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva): siempre los paga el comprador, sin excepción posible.
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor, porque grava el incremento de valor del terreno durante su propiedad.
- Cancelación de hipoteca previa del vendedor: corre a su cargo, ya que es deuda suya que hay que liberar antes de vender.
Los impuestos (ITP, IVA, AJD, plusvalía) son fijos por ley y no se pueden repartir entre las partes, como detalla esta guía completa sobre impuestos en la compraventa de vivienda. Lo que sí admite negociación es todo lo relacionado con la notaría, el registro y la gestoría.
Cuánto cuesta la notaría en Valencia: cifras reales
El coste notarial de una compraventa suele moverse entre el 0,03 % y el 0,45 % del precio escriturado, según el desglose de aranceles de Lázaro Amable. Cuanto más caro el inmueble, menor es el porcentaje relativo, porque el arancel tiene tramos decrecientes.
Ejemplo práctico: para una vivienda de segunda mano de 200.000 € en la ciudad de Valencia, la factura notarial completa (matriz más copias) suele situarse entre 600 € y 900 €, dependiendo del número de páginas y de si hay hipoteca asociada.
Tres factores empujan la factura al alza:
- El precio del inmueble. A mayor valor, mayor arancel base, aunque el porcentaje baje.
- La existencia de hipoteca. Añade una segunda escritura, con su propio coste (que paga el banco desde la LCCI).
- El número de copias solicitadas. Cada copia adicional para banco, gestoría o registro se factura por separado.
Pide siempre la minuta desglosada antes de firmar. El Notariado recomienda solicitarla con antelación para revisar cargos y evitar sorpresas el día de la firma.
Cómo negociar el reparto sin llevarte sorpresas
El momento clave para fijar quién paga qué no es el día de la firma, es antes: cuando se redacta el contrato de arras.
- Incluye una cláusula explícita que diga qué porcentaje paga cada parte de los gastos notariales, no solo del precio de la vivienda.
- Revisa quién asume el registro y la gestoría, porque muchas veces se dan por hecho y generan discusiones tardías.
- Desconfía de cláusulas que trasladan todo el gasto al comprador sin margen de negociación, especialmente en obra nueva. Este tipo de cláusulas puede considerarse abusivo frente al consumidor, según explica Orozco y Asociados.
- Guarda todos los presupuestos y comunicaciones por si hace falta reclamar más adelante.
Consejo profesional: si compras una vivienda de obra nueva y el contrato traslada todos los gastos, incluida la escritura matriz, a tu cargo sin excepción, consulta a un abogado antes de firmar. Puede tratarse de una cláusula nula.
Elegir notario y no llevarte sorpresas el día de la firma
El comprador tiene derecho a elegir el notario que prefiera, aunque compre con hipoteca. Ni el banco ni el vendedor pueden imponerlo, según confirma Idealista, aunque en la práctica el banco suele proponer uno de su confianza.
Antes de la firma conviene repasar:
- Documento nacional de identidad de todas las partes.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Certificado de deuda pendiente si hay hipoteca previa que cancelar.
- Justificante del pago de la reserva o arras.
- Si hay préstamo, haber completado la visita previa obligatoria ante notario, exigida por la LCCI.
La perspectiva de Llave-maestra sobre el reparto de gastos
Después de más de dos décadas acompañando ventas en Valencia, algo se repite: las discusiones sobre quién paga notaría casi siempre nacen de no haberlo hablado a tiempo, no de mala fe.
Dejamos ese reparto por escrito desde la primera visita, dentro de la valoración presencial gratuita, antes de que exista ninguna presión de plazos. Acompañamos al propietario hasta la firma en notaría precisamente para evitar que una cláusula ambigua retrase el cierre semanas. El resultado se nota en algo muy concreto: menos idas y vueltas la última semana, que suele ser la más tensa de toda la operación.
— YellowRock
Vende tu vivienda en Valencia sin sorpresas en notaría
Somos una alternativa a calcular los gastos por tu cuenta o fiarte de una calculadora automática: ofrecemos una valoración presencial de tu vivienda, sin coste inicial, y solo cobramos comisión cuando tú cobras, en el momento de la firma.
Ese acompañamiento incluye dejar claro desde el principio quién paga cada partida, para que el reparto de gastos de notaría no se convierta en un obstáculo de última hora. Si quieres saber qué te queda neto después de impuestos, gestoría y notaría, puedes calcular los impuestos y gastos de tu venta con nuestra guía, o directamente solicitar la valoración gratuita de tu inmueble y empezar el proceso con cifras reales sobre la mesa.
Fuentes
Para comprobar la letra exacta de cada norma, dos referencias oficiales resultan imprescindibles: Notariado.org, que explica procedimientos notariales, y Registradores, especializado en inscripción registral. Ambas complementan lo expuesto sobre el artículo 1455 y el arancel de 1989.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos del notario si hay hipoteca?
El banco paga la escritura del préstamo y el acta de transparencia desde la Ley 5/2019, mientras que la escritura de compraventa sigue el reparto pactado entre comprador y vendedor.
¿Cómo se reparten los gastos de notaría en una compraventa?
El reparto por defecto viene del artículo 1455 del Código Civil, pero cualquier acuerdo distinto pactado por escrito en las arras prevalece sobre esa regla general.
¿Puedo elegir yo el notario aunque compre con hipoteca?
Sí, el comprador tiene derecho a designar el notario de su preferencia; ni el banco ni el vendedor pueden imponerlo, aunque el banco suele proponer uno habitualmente.